Underkänd OVK: En guide för fastighetsägare och styrelser
Att få protokollet från den obligatoriska ventilationskontrollen (OVK) och se stämpeln ”Ej godkänd” kan skapa oro hos både fastighetsägare och bostadsrättsstyrelser. Vad innebär det egentligen? Kommer det att kosta mycket pengar? Och vad händer om man inte gör något åt saken?
Sanningen är att en underkänd kontroll är en varningssignal som du måste ta på allvar. Det handlar inte bara om byråkrati, utan om att inomhusmiljön i din fastighet inte lever upp till lagens krav på hälsa och säkerhet. I den här artikeln reder vi ut begreppen och förklarar exakt hur du går tillväga för att vända rött till grönt.
Vad betyder "Underkänd OVK" egentligen?
När en certifierad funktionskontrollant utför en OVK kontrollerar de att ventilationssystemet fungerar som det var tänkt när det byggdes, samt att det uppfyller gällande byggregler. Om systemet har brister som bedöms påverka hälsan hos de boende eller byggnadens bestånd negativt, blir resultatet underkänt.
I protokollet listas felen ofta som ”2:or”. En enda ”2:a” räcker för att hela systemet ska underkännas. Det betyder att bristen måste åtgärdas och en ombesiktning måste ske inom en viss tidsram.
Vanliga orsaker till att ventilationen underkänns
Det finns några klassiska fel som vi på Hemluft ser gång på gång när vi är ute på fältet. Ofta handlar det om en kombination av eftersatt underhåll och okunskap hos de boende.
- Otillåtna köksfläktar: Detta är kanske den vanligaste orsaken i bostadsrättsföreningar. En boende har renoverat köket och installerat en motordriven köksfläkt och kopplat den direkt till centralventilationen. Detta trycker in matos i grannarnas lägenheter och sätter hela systemet ur balans.
- Smutsiga kanaler och don: Om ventilationskanalerna inte rensats på många år stryps luftflödet. Det spelar ingen roll hur stark fläkten är om rören är igentäppta av damm och fett.
- Övermålade eller igensatta ventiler: Vid ommålning av lägenheter händer det ofta att tilluftsventiler målas över eller tapetseras för, vilket hindrar frisk luft från att komma in.
- Trasiga fläktar: I äldre fastigheter kan takfläktarna ha tappat effekt eller stannat helt, vilket gör att den ”mekaniska frånluften” i praktiken blir obefintlig.
Vem bär ansvaret?
Ansvarsfrågan kan ibland upplevas som komplicerad, särskilt i bostadsrättsföreningar, men grundregeln är tydlig: Byggnadens ägare är alltid ansvarig gentemot kommunen.
För en hyresfastighet är det hyresvärden. För en bostadsrättsförening är det föreningen (styrelsen) som bär ansvaret. Det är styrelsen som får föreläggandet och eventuella viteskrav om felen inte åtgärdas.
Däremot kan föreningen i sin tur kräva att en enskild bostadsrättshavare åtgärdar fel som de själva orsakat, till exempel den där felaktiga köksfläkten vi nämnde tidigare. Om medlemmen vägrar kan föreningen vidta rättsliga åtgärder, men gentemot myndigheterna är det fortfarande föreningen som måste se till att systemet blir godkänt.
Vad händer om man inte åtgärdar felen?
Att ignorera en Underkänd OVK är en riskabel strategi. Kommunens byggnadsnämnd får en kopia på protokollet direkt från besiktningsmannen.
- Föreläggande: Om kommunen ser att ingen ny godkänd besiktning kommer in inom rimlig tid, skickar de ett föreläggande till fastighetsägaren med krav på rättelse.
- Vite: Om bristerna fortfarande inte åtgärdas kan kommunen besluta om vite. Det innebär att föreningen eller ägaren måste betala böter, ofta löpande, tills felen är fixade.
- Nyttjandeförbud: I extrema fall, där bristerna bedöms utgöra en allvarlig hälsorisk (t.ex. risk för spridning av brandgaser eller mögel), kan kommunen förbjuda användning av byggnaden.
Steg-för-steg: Så löser du problemet
Har ni fått nedslag på besiktningen? Följ denna checklista för att lösa situationen så smidigt och kostnadseffektivt som möjligt:
1. Analysera protokollet Gå igenom besiktningsprotokollet noggrant. Vilka fel är det som har noterats? Är det enkla justeringar eller krävs större ombyggnationer?
2. Informera de boende Om felen ligger i lägenheterna (t.ex. stängda ventiler eller fel fläktar), informera medlemmarna om vad som måste göras och varför. Tydlig kommunikation minskar motståndet.
3. Anlita expertis för åtgärder Det är sällan lönsamt att försöka ”lappa och laga” själv. Ta in en ventilationsfirma som kan åtgärda bristerna professionellt. Det kan handla om kanalrensning, byte av fläktar eller installation av nya ventiler.
4. Boka ombesiktning När åtgärderna är utförda måste en certifierad kontrollant komma tillbaka och göra en ombesiktning. Det är först när denna är godkänd och inskickad till kommunen som ärendet avslutas.
Förebygg framtida problem
Det bästa sättet att hantera en underkänd OVK är att se till att den aldrig sker. Genom att teckna ett serviceavtal där ventilationen ses över regelbundet kan ni fånga upp småfel innan de blir stora problem. Att rensa kanaler och byta filter enligt schema är betydligt billigare än akuta åtgärder och vitesbelopp.
På Hemluft är vi specialister på att hjälpa fastighetsägare i Stockholm som hamnat i kläm. Vi kan inte bara utföra själva besiktningen, utan vi har också tekniker som kan åtgärda felen och se till att ni får ett godkänt protokoll så snabbt som möjligt.
Sammanfattning
En underkänd OVK är ingen katastrof, men det är ett arbetsorder som kräver handling. Genom att agera snabbt skyddar du fastighetens värde, undviker onödiga straffavgifter och – viktigast av allt – säkerställer att alla i huset andas frisk luft.
Behöver du hjälp med att tyda ditt protokoll eller åtgärda brister? Hör av dig till oss så tar vi fram en handlingsplan.
Fyll i formuläret så kontaktar vi dig så fort som möjligt.